¿Qué hacer ante el incumplimiento de un contrato de promesa?

No es extraño conocer de promesas de compraventas firmadas, las que luego no se tenga intención ninguna de cumplirlas. En este artículo te hablaré acerca del contrato de promesa, utilizando como ejemplo el contrato de promesa de compraventa y los efectos que se acarrean en caso de incumplimiento de él.

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¿Qué sucede en caso de incumplimiento de un contrato de promesa?

Muchos, con la finalidad de asegurar la compra o venta de un inmueble que se va a hacer a futuro, realizan un contrato de promesa de compraventa. Por ejemplo, el comprador de una casa está tramitando el crédito hipotecario en el banco, y por lo tanto, para que la casa no sea vendida a otro, firma este contrato con el vendedor.

Así, el contrato de promesa es aquel contrato en virtud del cual las partes se obligan a firmar un contrato posterior determinado, en cierto plazo o en el evento de cierta condición. Este contrato se encuentra regulado en el Código Civil. Por ejemplo: en un caso de promesa de compraventa de un inmueble, la obligación generada es celebrar el contrato de compraventa entre las partes que prometieron su compraventa.

Así, si entre Pedro y José deciden celebrar un contrato de promesa de compraventa de un inmueble, en virtud del cual, Pedro le venderá a José una casa cuando éste consiga el crédito Hipotecario y una vez conseguido el crédito por parte de José, Pedro no se la quiere vender, aquello que puede pedir José, junto con la indemnización de la mora (es decir, el retraso en celebrarse el contrato de compraventa), es:

• Que se apremie a Pedro para que celebre el contrato de compraventa. Esto consiste en el arresto hasta por 15 días y multa proporcional, medidas que podrán repetirse hasta que la obligación se cumpla, ello de acuerdo a lo que señala el artículo 543 del Código de Procedimiento Civil. Este es uno de los casos en que subsiste la prisión por deudas.
• Que se le autorice a él mismo para hacer ejecutar el hecho debido por un tercero a expensas del deudor; pero este cumplimiento por equivalencia no siempre es posible; sólo lo será cuando la obligación sea susceptible de ejecutarse por otra persona, sin que resulten decisivas las condiciones personales del deudor. En este último caso, sólo le queda al acreedor pedir la indemnización de perjuicios.
• Que el deudor, es decir Pedro, le indemnice los perjuicios resultantes de la infracción del contrato. Para hacer uso de esta opción, a diferencia de los dos derechos anteriores, este no puede ejercitarse ejecutivamente sino que debe tramitarse en juicio ordinario, ya que es necesario determinar y avaluar la extensión del derecho del acreedor. Sólo excepcionalmente la obligación de indemnizar perjuicios es líquida (cuando se estipuló cláusula penal -aquella en que una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena, que consiste en dar o hacer algo en caso de no cumplir la obligación principal, o de retardar su cumplimiento-).

¿Cómo es el procedimiento para forzar el cumplimiento de un contrato de promesa?

Según el Código de Procedimiento Civil, para la ejecución forzada de una obligación de hacer, depende de si el hecho debido consista en la suscripción de un documento, la constitución de una obligación o la ejecución de otro hecho cualquiera.

Si se trata de la suscripción de un documento o la constitución de una obligación, como es el caso de una promesa de compraventa, el acreedor (José) solicitará al juez que requiera al deudor (Pedro), para que en el plazo que el juez señale, suscriba el documento o constituya la obligación, bajo apercibimiento de hacerlo el juez nombre del deudor. Es decir, el juez podría celebrar el contrato de compraventa a nombre de Pedro, en caso que éste no lo haga dentro del plazo que se le fije.

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