Un estudio de títulos implica el estudio de aquellos documentos que dan fe de la calidad de dueño, de quien es el poseedor inscrito del inmueble, de la inexistencia de cualquier vicio en el acto o contrato en virtud del cual se adquirió el dominio, como también de la inexistencia de limitaciones al dominio.
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¿Cuál es la importancia de realizar un estudio de título?
Los estudios de títulos se realizan, en pocas palabras, para evitar que los contratos que constituirán los títulos estén mal hechos, y para dar seguridad jurídica a las partes que intervienen en un negocio inmobiliario.
Considerando lo anterior, es muy importante realizar un estudio de título antes de comprar una propiedad, pues, de no hacerlo, podrías encontrarte después con algunas irregularidades.
¿Cómo se hace el estudio de título?
Para realizar el estudio deberás:
- Revisar la escritura de compraventa anterior, en el caso de inmuebles usados, la inscripción actual con una vigencia no inferior a treinta días; las hipotecas y gravámenes que puedan afectar la propiedad, y posibles embargos o prohibiciones de enajenar decretados por resolución judicial.
- En el caso que corresponda, deberás revisar la declaración, en su caso, de bien familiar emanada de un tribunal de familia.
- Todo ello se obtiene del Conservador de Bienes Raíces (CBR) competente. Hay algunas prohibiciones para la adquisición del dominio en zonas fronterizas y franjas limítrofe y costera que afectan a extranjeros; asimismo las restricciones especiales contenidas en ley N°19.253 respecto a terrenos indígenas, o la prohibición de enajenar por un período de cinco años por adquisición mediante subsidio habitacional.
¿Cuál es el rol del abogado?
En el estudio de títulos, un abogado busca asegurarse de que los títulos de una propiedad se encuentren en regla, antes de firmar un contrato que implique transferencia del dominio sobre el bien raíz o la constitución de otros derechos reales distintos del dominio. La idea es que el contrato que se firme sea válido.
¿Qué cosas debo considerar al realizar un estudio de título?
Son varias las cosas tu abogado deberá revisar al momento de realizar un estudio de título, alguna de ellas son:
- Que no existan condiciones
- Que no existan embargos.
- Que no existan interdicciones.
- Que no existan prohibiciones que limiten el derecho a disponer del inmueble o le impidan ejercerlo válidamente.
- Que el inmueble este libre de hipotecas u otros gravámenes en favor de terceros.
¿Cómo se acreditar el dominio de una propiedad? ¿Qué garantías le da al comprador de una propiedad contar con este estudio?
En Chile la transferencia del derecho de dominio de los inmuebles se perfecciona con la competente inscripción del título —escritura pública— en el registro de propiedad del CBR. De modo que la inscripción en el CBR es requisito, prueba y garantía del dominio. Dicho eso, mediante la inscripción el dueño podrá usar, gozar y disponer plenamente del inmueble.
¿Cómo concluir un estudio de títulos?
En el estudio de títulos el abogado terminará señalando y dejando constancia de si los títulos están ajustados a derecho o no. Cuando los títulos tienen problemas, hay que indicar las observaciones que se les está haciendo y hay que indicar también si tiene solución. Si todo resulta en regla, se podrá celebrar un contrato sobre el inmueble sin ningún problema.
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