Todo sobre la Ley de arriendo y el Juicio de arrendamiento en Chile

1.1. Consideraciones financieras

Desde el punto de vista económico, siempre debemos tener la seguridad de que nuestro futuro arrendatario tenga los medios necesarios para pagar la renta que fijemos, ya sea mensual o anual.

Los ingresos de nuestro arrendatario es uno de los primeros requisitos de arrendamiento a considerar. Actualmente, recomendamos que el ingreso líquido de los arrendatarios sea al menos 3 veces el monto de la renta. Es por esto que siempre debemos tener en cuenta las siguientes preguntas:

• ¿Tiene un trabajo estable?
• ¿Trabaja como independiente o dependiente?
• ¿Su trabajo es variable por temporadas?
• ¿Cuál es su sueldo aproximado?

Si la renta acordada supone un sacrificio importante de los ingresos de nuestro arrendatario, no nos convendrá. Ya que ante cualquier eventualidad económica que se le presente, existe la alta posibilidad de que nos deje de pagar.

Otros parámetros económicos a considerar son el registro de DICOM de nuestro arrendatario. Este último nos da un antecedente vigente de la historia crediticia y el comportamiento que este tiene ante sus obligaciones.

1.2. Registro de arrendatarios deudores

A pesar de lo anterior, hay que considerar que siempre habrá datos a los cuales será difícil acceder. El comportamiento con sus anteriores arrendadores (si los ha tenido), el estilo de vida, las costumbres, son algunas de las consideraciones que debemos tener.

Es por esto, que hace un tiempo se lanzó una herramienta muy útil de Equifax (Dicom) llamada "Arriendo Perfecto" que te permite conocer el comportamiento del arrendatario.

Esta herramienta te entregará una especie de historial y perfil de tu arrendatario. Y sabrás, en definitiva, si se trata de alguien confiable o no.

1.4. Ley sobre arrendamiento de predios urbanos

La ley sobre arrendamiento de predios urbanos rige para bienes raíces urbanos. Sin embargo, a pesar de que se puedan encontrar dentro de un radio urbano, no se incluyen a los predios superiores a una hectárea y que sean destinados o usados para actividades agrícolas, ganaderas o forestales. Esta ley se aplica a los inmuebles que se ubican dentro de los radios urbanos, salvo algunas excepciones.

2. El contrato de arriendo

2.1. ¿Por qué redactar un contrato de arriendo?

A pesar de que el contrato de arrendamiento es válido con un mero acuerdo de palabra, siempre se recomienda ponerlo por escrito, y no solo eso, en virtud de las modificaciones recientes a la ley, recomendamos que se redacte por escritura pública, para darle la mayor seguridad a ambas partes. Tener un contrato por escrito nos servirá para esclarecer las controversias que se generen en torno al mismo. Por ejemplo, en un eventual juicio de arrendamiento, nuestras posibilidades de obtener una sentencia favorable suben considerablemente.

La escritura de los contratos de arriendo se puede llevar a cabo a través de tres formas distintas:

1. Por escritura privada: es un documento que puede ser redactado por cualquier persona, su único requisito es que esté firmado por ambos contratantes. El valor probatorio de este no le permite valerse por sí mismo para probar las circunstancias del contrato y debe ser reafirmado en juicio de arriendo con otras pruebas, por ejemplo, la testimonial.
2. Por escritura privada con firmas autorizadas ante notario: es básicamente una escritura privada en la cual un ministro de fe pública ha tenido por auténticas las firmas puestas en él. Tiene un importante valor probatorio en juicio, aunque inferior a la escritura pública. Su costo es más barato que el otorgado por escritura pública.
3. Por escritura pública: se otorga ante notario y le entrega al contrato un valor probatorio superior en comparación con las otras dos formas de escritura mencionadas. Por este medio las cláusulas establecidas entre las partes son una verdad que no puede modificarse sino por otra escritura.

De este modo, el valor probatorio que el contrato tendrá en un juicio es lo que primero debemos tener en cuenta para decidir a qué tipo de documento vamos a suscribir nuestro contrato. El costo que tiene la suscripción de cada documento dependerá de ello.

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2.2. Obligaciones del arrendador

El contrato de arriendo genera obligaciones tanto para el arrendador como para el arrendatario. Estas obligaciones cambian dependiendo de la parte. Así por ejemplo, para el arrendador existen 3 obligaciones:

1. Entregar el bien arrendado.
2. Mantener el bien arrendado en estado de servir para el fin para el cual ha sido arrendado.
3. Librar al arrendatario de cualquier turbación que le impida el goce de la cosa arrendada.

En cuanto a la entrega, esta es la obligación principal del arrendador y un requisito de existencia del mismo contrato. En cuanto a la mantención del inmueble, todas las reparaciones mayores le corresponden al arrendador. Por el contrario, todas las reparaciones provocadas por el normal uso del inmueble le corresponde al arrendatario. Finalmente, el arrendador está obligado a amparar a su arrendatario frente a terceros que pretendan derechos sobre el bien arrendado, librando al arrendatario de cualquier turbación que le impida el goce del bien arrendado.

2.3. Obligaciones del arrendatario

El arrendatario también tiene obligaciones, las cuales comprenden en primer lugar y como obligación principal, el pago de la renta pactada por el goce de la cosa arrendada. No obstante, tiene otras cuantas, las cuales pasamos a enumerar:

1. Obligación de pagar la renta.
2. Emplear en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia.
3. Realizar las reparaciones locativas, es decir, aquellas que se producen con ocasión del normal goce del bien arrendado.
4. Responder por los daños que puedan provocar sus familiares y/o huéspedes.
5. Restituir la cosa una vez finalizado el contrato.

2.4. Causales de término del contrato de arriendo

El contrato de arriendo terminará por los siguientes motivos:

1. El cumplimiento del plazo pactado.
2. Por medio del desahucio de una de las partes.
3. Por sentencia judicial.

Mucho no se puede decir respecto a la llegada del plazo. Si el contrato de arriendo se pactó por un plazo de un año, cumpliéndose dicho término, el contrato habrá terminado, esto es sin perjuicio de la renovación a la que alude el artículo 1956 inciso 3° del Código Civil.

Por otra parte, tanto arrendador como arrendatario pueden poner término anticipado al contrato a través de un acto denominado desahucio. Esto consiste en la comunicación que le hace el arrendador al arrendatario de que desea ponerle término al contrato, otorgándole un plazo que parte desde los dos meses y que no se extiende más allá de seis meses para que el arrendatario haga abandono del inmueble.

Por último, el contrato de arriendo puede terminar cuando así lo determine un Tribunal en lo Civil a través de una Sentencia definitiva ejecutoriada. Es importante que te asesores con un abogado que te explique cómo procede el desalojo de la vivienda y el paso a paso de cómo lograr que la sentencia sea positiva.

Como curiosidad y contrario a lo que se cree, la muerte del arrendatario no extingue el contrato, por lo que sus herederos deberán ser los que sigan pagando las rentas.

Por último, hay que señalar que a pesar de que existen las causales de término que aquí se han expuesto, las partes son totalmente libres para determinar otras causas por las cuales el contrato podría terminar.

2.5. Poner termino de forma anticipada al contrato de arriendo

Para poner termino de forma anticipada al contrato de arriendo tendrás que fijarte en las siguientes dos opciones:

1. Si es que hay contrato y en éste se establece la forma en que se puede poner término anticipado al arrendamiento, deberás atenerte a lo que dice el contrato.
2. Si el contrato no estipula nada sobre el término del contrato de arriendo, deberás dirigirte a las disposiciones establecidas por la ley.

Antes de tomar cualquier determinación, recuerda revisar esta fundamental sección de tu contrato.

Junto con esto, encontramos también la figura del deshaucio, en donde uno de los contratantes comunica su decisión anticipada de poner fin al contrato de arrendamiento. Esto puede ocurrir aun si entre arrendatario y arrendador no han establecido una fecha límite al contrato, aunque siempre es recomendable incluir esta disposición. 

2.6. El mes de garantía

El mes de garantía es una cláusula de uso generalizado que la ley no contempla y que se incluye normalmente en los contratos de arriendo. Tiene la finalidad de ofrecer seguridad al arrendador.

Este pago, que normalmente es equivalente a un mes de renta, es utilizado para efectuar reparaciones en caso de que el arrendador recupere el inmueble en mal estado. Dejándolo en estado de ser usado o arrendado nuevamente.

En el caso de que el inmueble sea entregado en condiciones similares, libre de todo ocupante y con sus cuentas de servicios básicos al día, el dinero que ha pagado el arrendatario por concepto de mes de garantía le debe ser devuelto.

Por el contrario, si se deben servicios básicos o se han producido deterioros que es necesario reparar, el mes de garantía quedará en manos del arrendador.

2.7. Errores clásicos en los contratos de arriendo

Hay que tener en cuenta que los errores que se producen respecto al contrato pueden ser con relación al análisis, a la escritura misma del contrato, o bien en la ejecución de este.

Respecto a los errores comunes en la escritura del contrato, destacan los siguientes errores:

• No dejar por escrito el contrato.
• No estipular la forma precisa en que se deben hacer los pagos.
• No estipular cómo será el reajuste de las rentas.
• No individualizar los bienes que se entregan con el inmueble.
• No señalar el estado en que se encuentra el inmueble al momento de la entrega.
• Establecer más de un arrendatario en lugar de un arrendatario y varios codeudores solidarios.

Dentro de los errores más comunes en la ejecución misma del contrato, destacan:

• No otorgar recibos de los pagos de las rentas pagadas por parte del arrendatario.
• No guardar las boletas de servicios básicos que ha pagado, así como también las boletas que den cuenta de las reparaciones en que ha incurrido el arrendatario respecto al inmueble.
• No cumplir con los requisitos necesarios para proceder a la demanda de desahucio por terminación de contrato de arrendamiento.

2.9. Errores más comues en el contrato de arriendo

No suscribir el contrato: No importa que tan amigos sean, las palabras se las lleva el viento y como arrendador definitivamente perderás si no hay un contrato escrito, ya que se estará a lo que diga tu arrendatario.

Firmar sin leer: Puede ser que se haya cambiado una disposición de último minuto, o que el contrato sea otro. Para evitarse malos ratos siempre lee lo que firmas.

No asegurar el bien: Trata de incluir un seguro en el arrendamiento, ya que así tu como arrendador estarás protegido en caso de perjuicios que no sean culpa de tu arrendatario

Documentar daños existentes: antes de que recibas la propiedad, visítala y anota qué daños tiene, ya que de lo contrario deberás probar que no fueron de carga tuya. Esto es importante porque así puedes cobrarlos al arrendador y no correr tú con los gastos

Descargar modelos de internet: Si bien esto no es un error propiamente tal, puede serlo en virtud de lo generosos que son. Cada propiedad es distinta y si descargas un modelo, asegúrate de adecuarlo a tus necesidades, porque de lo contrario podrían existir vacíos legales que te perjudiquen.

No agregar la reajustabilidad: Esto es muy importante, no debes olvidarlo ya que sino a la larga estarás perdiendo dinero.

No agregar causales de término: Trata siempre de agregar cláusulas de término anticipado de modo que no te veas en que se acabó el contrato y debes entregar inmediatamente el inmueble, recuerda leer siempre con atención.

No pedir antecedentes al arrendatario: Trata de buscar cómo es su solvencia y que sea capaz de acreditar, para que de este modo no te encuentres con que no puede pagar y te deba gran cantidad de rentas.

No establecer codeudores solidarios: Para garantizar las obligaciones del contrato es recomendado establecer codeudores solidarios para garantizar las obligaciones del contrato. Mientras más personas garantizan la obligación, más probabilidades de pago.

3. ¿Qué pasa cuando el arrendatario no nos paga las rentas?

3.1. Instancia prejudicial

Antes de llegar a la instancia judicial, específicamente al juicio de arrendamiento y su esquema, es importante conocer los pasos previos a seguir en una demanda. Ya sea para sacar a un arrendatario que no paga o para exigir el pago de las rentas que nos deben.

Es recomendable solucionar estos conflictos antes de llegar a tribunales a través de acuerdos documentados. En el caso de que estos intentos de acuerdo fracasen, habrá que tener en cuenta lo siguiente.

Aviso de término de contrato:

No pagar arriendo y consecuencias. Si un arrendatario deja de cumplir con el pago de a lo menos una renta, el arrendador se encontrará facultado para iniciar un juicio de cobro de rentas y restitución, debido a los incumplimientos del arrendatario.

De manera adicional, y en el caso de que solo se busque el término del contrato, también se puede proceder con el desahucio (a través de una carta desahucio de arrendamiento), dará al notificado un plazo de 2 meses para hacer abandono del inmueble. Plazo que aumentará un mes por cada año completo de arriendo con un máximo de 6 meses. En otras palabras, el arrendatario tiene derecho a un mes por año para plazo de notificación, pero no podrá superar los 6 meses en total para ser notificado.

La forma de dar este aviso, puede ser por notificación judicial, por medio de un notario e incluso, por una simple carta certificada. En el caso de esta última opción, será necesario que se acuerde –explícitamente– en una carta de desahucio del contrato de arrendamiento.

En Chile es muy común que los contratos tengan estipulado una carta de aviso de término de arriendo. Es importante tener en cuenta que esta notificación para desocupar el inmueble debe ser vía carta certificada. Es decir, no basta con una simple carta o correo.

A continuación, te dejo a modo referencial un modelo de carta certificada de término de contrato de arriendo para Chile. Como indicaba, esta carta es meramente referencial y podría no aplicarse a tus circunstancias. Siempre consúltalo con un especialista en esta materia:

Por si acaso, el aviso del cual he hablado en los párrafos anteriores no es un requisito indispensable para poder demandar el término de contrato en la instancia judicial.

3.2. Qué cosas no podemos hacer para obtener el pago de las rentas, o para instar al abandono del inmueble

Es importante considerar que hay ciertas actitudes que no podemos adoptar frente al incumplimiento de contrato de arrendamiento por parte del arrendatario. Esto último, se encuentra relacionado al uso de la violencia. 

Así, por ejemplo, no podemos por medio de amenazas intentar obtener el pago de las rentas o el abandono del inmueble. Mucho menos por la fuerza física, puesto que por más que el inmueble sea de nuestra propiedad, proceder de esta forma supone un delito llamado realización arbitraria del propio derecho, que en Chile es una falta que está regulada en el artículo 494 N°20 del Código Penal.

De más está decir que tampoco podemos pedirle a un tercero que haga estas labores por nosotros. Respecto a esto, muchas veces se le solicita al conserje que desaloje al arrendatario antes o durante una demanda de término de contrato de arrendamiento.

También existe la posibilidad de no tener que recurrir a un juicio de restitución de propiedad. Por ejemplo, cuando el arrendatario abandona el inmueble sin dar aviso al arrendador. En este caso, el arrendador no debe proceder sin la certificación de abandono de inmueble por un ministro de fe. Aunque se trate de su propiedad. La certificación podrá solicitarla al juez de letras competente y sin forma de juicio.

Luego, el ministro de fe levantará un acta del estado en que se encuentre el bien raíz al momento de su entrega al arrendador y remitirá copia de ella al tribunal.

3.3. Tipos de juicios de arrendamiento

Si no fue posible solucionar el conflicto a través de una negociación, deberás proceder por la vía judicial en una demanda de arrendamiento por falta de pago de rentas o, a través de una demanda de arrendamiento por incumplimiento de contrato.

Actualmente, en Chile se pueden iniciar dos procedimientos para estos efectos, un juicio denominado como monitorio y otro denominado sumario.

3.4. El procedimiento monitorio

El enfoque del procedimiento monitorio es el recupero de la propiedad, el pago de las rentas, el pago de las cuentas de servicios y gastos comunes, los intereses, y las costas judiciales. En este procedimiento NO se pueden cobrar multas, y no se pueden cobrar indemnizaciones por deterioros a la propiedad o cualquier obligación que no sean las mencionadas anteriormente. 

La ventaja a las limitaciones mencionadas, es que la ley establece un plazo de 10 corridos desde notificada la demanda para que el arrendatario haga el pago de lo adeudado o se oponga justificadamente.

En el caso de que no se oponga o lo haga injustificadamente, el juez decretará de inmediato la entrega de la propiedad y autorizará el lanzamiento de los integrantes en caso de que la propiedad no sea entregada en 10 días.

En el caso de que exista pago u oposición fundada, el juez dará término al procedimiento. En el último caso, se deberá continuar con el procedimiento sumario.

3.5. Requisitos para el procedimiento sumario

•  Contrato de arrendamiento por escrito.
• Certificado de dominio vigente del inmueble.
• Estado de cuentas de servicios básicos y gastos comunes (solo en el caso de que se busque su cobro).

3.6. Problemas con el procedimiento monitorio

Actualmente, existe el problema de que algunos tribunales interpretan que cualquier oposición al procedimiento monitorio es fundada, sin analizar a cabalidad la oposición, por consiguiente, dando término al procedimiento monitorio forzando a proceder mediante el procedimiento sumario.

En el caso de que esto ocurra, el arrendatario queda limitado a los medios probatorios señalados por su oposición. 

3.7. El procedimiento sumario

Este procedimiento busca indemnizar cualquier obligación derivada del contrato de arrendamiento, tanto del arrendador como del arrendatario. Se caracteriza por ser un procedimiento concentrado en el cual se analizarán la totalidad de las pruebas ofrecidas por las partes. 

Esto último supone reunir algunos requisitos previos:

• Contrato de arrendamiento, si es que este consta por escrito.
• Certificado de dominio vigente del inmueble.
• Lista de testigos, la cual debe tener un mínimo de dos y un máximo de cuatro.
• En caso de haberse enviado carta certificada de aviso previo, también se debe incluir.
• Talonario de boletas entregadas al arrendatario, si existen, o en su defecto transferencias, si es que el pago se ha hecho de esta forma.
• En el caso de existir deudas de servicios básicos, las boletas de estos servicios también se deben acompañar.

Se debe tener en cuenta que todos estos documentos de arrendamiento no son requisitos indispensables para poder proceder a un juicio con el procedimiento sumario para sacar a un arrendatario. Pero de no tenerlos, las posibilidades de ganar en el juicio, se reducen considerablemente.

Respecto a la comparecencia en el juicio de terminación de contrato de arrendamiento, el artículo 8 N°10 de la ley 18.101 indica que en aquellos contratos de arrendamiento en que la renta es inferior o igual a 4 UTM, las partes podrán comparecer sin necesidad de abogados. En este caso, te recomiendo que busques en internet un formato de demanda por arrendamiento por falta de pago para que te contextualices en cómo lograrlo. Superando este valor, la comparecencia con abogado habilitado se hace indispensable. Ojo que lo anterior no priva que puedas acudir con un abogado aunque tu renta sea menor a las 4 UTM.

El abogado que te represente en este juicio por no pago de arriendo, debe ser un abogado especialista en arrendamiento y desalojo. Los abogados expertos en desalojos suelen manejarse muy bien con los plazos, eventualidades y costos que tiene este juicio (juicio sumario de arrendamiento). Además de ser expertos en la ley de arrendamiento de Chile (ley 18.101), que revisaremos a continuación.

3.9. Duración de un juicio de arrendamiento

En este caso hay que distinguir si estamos ante el procedimiento monitorio o sumario.

En el primer caso, asumiendo que se debe expulsar a los habitantes con ayuda de carabineros mediante el lanzamiento con fuerza pública, el tiempo promedio es de 4 a 6 meses. Este tiempo depende de que tribunal sea competente, ya que en localidades más pequeñas el procedimiento tiende a ser más rápido.

El procedimiento sumario  fue creado para ser eficaz, rápido y concentrado. Una vez interpuesta la demanda de arriendo y notificada, las partes vendrán a una audiencia que se celebrará dentro del quinto día contado desde la notificación. En la audiencia, el demandado podrá contestar la demanda por arriendo. El tribunal intentará que las partes lleguen a una conciliación. De lo contrario, las partes tendrán que probar sus alegaciones. Finalmente, se dictará la sentencia definitiva de la causa.

A pesar de lo que se ha dicho, en promedio, y debido a la existencia del procedimiento monitorio, el tiempo estimado es de superior al año

3.10. Etapa posterior a la sentencia

Una vez que se ha dictado la sentencia y en el supuesto de que esta nos dé el favor en nuestra calidad de arrendadores, se tendrá que pasar a una siguiente etapa: la de cumplimiento.

En esta etapa, se debe solicitar al tribunal la autorización para que, por medio de un receptor judicial, se inste a salir al arrendatario (si es que este ya no se ha ido por su propia voluntad). En el caso de que nuestro arrendatario se niegue a desalojar el inmueble, es recomendable solicitar antes que al receptor se le conceda el auxilio de carabineros. Para esto, el arrendador, mediante su abogado, deberá solicitarlo.

El trámite de expulsar de nuestra propiedad al arrendatario pertinaz lleva por nombre lanzamiento y considera una serie de gastos que detallaremos más adelante.

Al tratarse de una etapa que no todos conocen muy bien, te sugiero planificar detalladamente esta etapa con quien te asesores. Idealmente, un abogado que sea especialista en desalojos y lanzamientos.

3.11. Costos asociados a los juicios de arrendamiento

Básicamente las asignaciones forzosas son disposiciones que quien otorga testamento está obligado a hacer, es decir, que aunque otorgue testamento no podrá excluir, estas son:

1. Los alimentos que se deben por ley a ciertas personas
2. Las legítimas
3. La cuarta de mejoras en la sucesión de los descendientes, de los ascendientes y del cónyuge.

Los costos asociados al juicio de arrendamiento comprenden:

• La contratación de un abogado.
• La contratación de un receptor judicial encargado de notificar la demanda de terminación de contrato de arrendamiento, su sentencia y las posibles gestiones tendientes a gestionar el lanzamiento.
• La toma de declaraciones de nuestros testigos.

El pago dependerá mucho de con quién se trabaje. Generalmente, oscila entre los 70 y 80 mil por la primera notificación y 50 por las siguientes notificaciones, dependiendo del receptor y la instancia en que se le necesite.

Durante la etapa de cumplimiento de la sentencia o lanzamiento, habrá que recurrir a un receptor para efectuar este trámite. En el caso de que se tenga que desalojar por la fuerza al arrendatario, será necesario contratar a un cerrajero para que fuerce las cerraduras del inmueble. A esto último, quizás haya que sumarle el servicio de cargadores para los muebles y cosas que estén dentro del lugar, aunque normalmente el receptor es quien se hace cargo de estos ítems.

De todos los gastos anteriormente mencionados, los más variables podrían ser los del abogado especialista en arriendo y desalojo y los relacionados con el juicio de lanzamiento. Al no existir un acuerdo de desalojo con quien vivía allí, toda esta diligencia de lanzamiento judicial podría contemplar más que solo un cerrajero (como receptores extra, policía, mudanzas, etcétera).

Debes considerar que para este tipo de casos, no podrás contar con abogados de arriendo gratis. Las corporaciones, clínicas y municipalidades no toman estos casos. Es el arrendador quien corre con todos los gastos de la demanda de arrendamiento inmobiliario. 

3.12. El derecho legal de retención en el arrendamiento

Según nuestros abogados en juicios de arriendo, el derecho legal de retención es una institución contemplada por nuestro derecho civil. Este le otorga al arrendador, la facultad de retener los bienes que su arrendatario tenga en el inmueble. De este modo, se asegura el pago de las rentas atrasadas, las deudas de los servicios básicos adeudados o los daños que se pudieron producir durante el uso de la propiedad.

Este derecho también lo tiene el arrendatario respecto al arrendador. Derecho que le permitirá actuar en aquellos casos en que puedan producirse perjuicios contra el arrendatario. Esto último, le da la facultad de retener el inmueble arrendado o derecho a juicio, si corresponde, contra su arrendador. En este contexto se encuentra la demanda por incumplimiento de contrato de arrendamiento por parte del arrendador.

4. ¿Qué pasa si tu propiedad está tomada?

4.1. Similitudes y diferencias entre juicio de arriendo y juicio de precario

Actualmente, la normativa correspondiente al procedimiento monitorio que explicamos más adelante aplica al juicio de precario.

El juicio de arriendo sumario y el juicio de precario sumario, a pesar de guardar ciertas similitudes, tienen las siguientes diferencias:

El juicio de arrendamiento es un juicio especial reglamentado en su propia ley. Se le conoce también como juicio especial y comprende un procedimiento sumarísimo y concentrado. Existe una sola audiencia que contestará la demanda por no pago de arriendo. Finalmente, se llamará a conciliación y se rendirán las pruebas, quedando de inmediato la causa en estado de dictarse sentencia.

En el caso del juicio de precario, se encuentra expresamente reglamentado en el Código de Procedimiento Civil. Corresponde a los juicios denominados sumarios, en el cual existe una audiencia de contestación de demanda de arrendamiento y conciliación. Luego, si es necesario, se abre un término probatorio de 8 días, quedando la causa en estado de fallo.

En cuanto a los fundamentos jurídicos de estos juicios, en el caso del arrendamiento, la mayoría de las veces se dan por escrito, y las circunstancias propias del arrendamiento estarán de cierta forma clara. En el juicio de precario, en cambio, tendrán que probar todas las circunstancias que lo constituyen. Por ejemplo, la inexistencia de un contrato, el dominio sobre el inmueble, etc.

Aunque en ambos juicios la etapa del cumplimiento es prácticamente idéntica, hay que tener en cuenta que el juicio de precario es más largo y engorroso que un juicio sumario de arrendamiento. 

Por último, en el juicio de arriendo, cuando la renta es inferior a 4 UTM, las partes pueden comparecer personalmente sin patrocinio de abogado. En cambio, en el juicio de precario, siempre deberán comparecer debidamente patrocinadas por un abogado habilitado.

4.2. Recomendaciones iniciales respecto a un juicio de precario

Respecto a las personas que ocupan indebidamente un inmueble que nos pertenece, debemos recordar que la fuerza no es el camino para desalojarlos del lugar. En caso de que no se logre un acuerdo extrajudicial para que se haga abandono del inmueble, debemos recurrir a la justicia para obtener la restitución de este.

En este juicio de desalojo sin contrato, las pruebas se centrarán en acreditar que el demandante es dueño del inmueble tomado. Además de comprobar que quienes ocupan el inmueble, no cuentan con un título ni con la autorización para hacer uso de él.

4.3. El juicio de precario

El juicio de precario es un juicio sumario, que tiene por objeto la restitución de un bien que está siendo ocupado por un tercero que carece de derecho para hacerlo. En palabras simples, trata de desalojar a un arrendatario sin contrato en Chile.

Su tramitación siempre deberá ser patrocinada por un abogado. Consta de una sola audiencia de contestación, demanda de arrendamiento y conciliación, más un periodo de prueba que dura 8 días. Después de los ocho días, la causa queda en estado de fallo.

Si a estas alturas ya cuentas con un abogado o estás pensando en contratar uno, asegúrate que sepa muy bien la ley de arriendo en Chile, y que entienda cómo funciona esta ley de desalojo en nuestro país.

4.4. Plazos de un juicio de precario

El tiempo que demore el juicio dependerá principalmente de qué tan rápido se logre notificar al demandado. De esta manera, si se notifica al demandado una semana después de interpuesta la demanda por desalojo, podría demorar entre 6 y 8 meses desde que de notifica al demandado hasta que se dicta la sentencia. Por el contrario, si nos retrasamos en notificar al demandado, este plazo se puede extender a un año o incluso más, considerando su etapa de cumplimiento.

5. ¿Qué incorpora la ley 21.461 del 2022 sobre el arrendamiento?

5.1. Modificaciones incorporadas a la ley de arriendo

Entre las modificaciones, se incluye la restitución anticipada de la propiedad arrendada, que se enumera detalladamente en los siguientes 3 puntos o campos: 

Restitución anticipada de la propiedad arrendada

Como se introdujo al comienzo, esto permitirá que el arrendador recupere el inmueble, objeto del contrato, antes de que el juicio termine

Procedimiento judicial monitorio

Aminora los tiempos de tramitación en los juicios de arrendamiento. Se trata en consecuencia, de un procedimiento judicial más corto que permite reclamar el cobro de rentas, cuentas de consumo y la restitución de la propiedad.

Contrato de arrendamiento verbal

Siempre es recomendable que los acuerdos consten por escrito. Sin embargo, en el caso de que el contrato de arrendamiento sea verbal, la nueva ley de arriendo señala que se dará por entendido que el valor del arriendo es la que reflejen los comprobantes de pago entregados, transferencias u otro medio de pago escrito. En el caso de que no existan tales comprobantes, se presumirá que la renta es la que señala el arrendatario.