Compraventa de inmuebles en Chile: todo lo que necesitas saber

1.1. ¿Cuales son los pasos para comprar un inmueble en Chile?

Si deseas comprar una propiedad en Chile, debes cumplir con estos dos pasos:

• Celebrar un contrato de compraventa con el vendedor.
• Inscribir el contrato de compraventa.

1.2. ¿Cómo se realizan estos trámites?

Se realiza a través de un contrato con el vendedor. Este contrato es solemne y se concreta al ser otorgado por escritura pública. El contrato debe ser firmado ante un notario público, quien archivará el contrato en un registro denominado “protocolo”.

Una vez hecho esto, se entregarán copias del contrato debidamente autorizadas para efectuar las inscripciones en el Conservador de Bienes Raíces y contar con un antecedente o prueba de la venta.

1.3. ¿Que debo hacer con las copias?

Una vez que tengas las copias autorizadas, tú o un representante legítimo deberán ir al Conservador de Bienes Raíces e inscribir el título. Es decir, inscribir el contrato de compraventa del bien raíz otorgado por escritura pública.

La inscripción de la escritura pública en el Conservador de Bienes Raíces es el modo a través del cual se adquiere el dominio. Si la inscripción no se realiza, la persona que celebró el contrato de compraventa ante notario no será considerada dueña de dicho bien.

1.4. ¿Dónde puedo revisar el reavalúo de mis bienes raíces?

Cada Municipalidad se encuentra obligada a publicar los reavalúos de los bienes raíces de su comuna, el SII ya publicó los resultados de este año. Para revisarlos puedes seguir el siguiente enlace: Reavalúo vigentes.

Además, el SII también ha puesto a disposición de los contribuyentes la app e-Reavalúo, disponible para todo tipo de dispositivos móviles, donde podrán encontrar toda la información asociada a los nuevos avalúos de los bienes raíces no agrícolas.

1.6. ¿Qué es el alzamiento de hipotecas?

Generalmente la forma más sencilla de obtener un préstamo es mediante una hipoteca. Una vez que has terminado de pagar el préstamo, debes realizar un trámite conocido como alzamiento de hipoteca. 

El alzamiento de hipoteca es un documento que suspende la garantía que tiene el banco sobre tu casa. En el siguiente artículo te explicaremos qué es el alzamiento de hipoteca y qué tienes que saber al respecto.

1.7. ¿Qué es una expropiación?

La expropiación es un acto del Estado, por medio del cual priva a una persona de su dominio sobre determinado bien (por ejemplo, un terreno) y lo adquiere para si mismo. La expropiación sólo se realiza por razones de utilidad y necesidad pública y la persona que fue expropiada siempre tiene derecho a una indemnización.

Las expropiaciones son permitidas por una ley especial. El procedimiento de expropiación lo puede ejecutar el Ministerio de Obras Públicas (MOP), el Ministerio de la Vivienda y Urbanismo (MINVU) o la Municipalidad.

2. ¿Cómo comprar una vivienda usada?

2.1. ¿Qué es lo primero que debo hacer al comprar una casa usada?

Al momento en que se efectúa la venta de la casa, es crucial que tú, como comprador, revises los títulos en la inscripción del conservador de bienes raíces, así podrás asegurarte de que dicha casa no está sujeta a hipotecas ni a cualquier otro tipo de gravamen.

2.2. ¿Cómo me hago dueño de la vivienda al comprar una casa usada?

Para esto, primero debes realizar el contrato de compraventa por escritura pública. Luego, debes inscribir la vivienda en el Conservador de Bienes Raíces respectivo. Una vez completado estos dos pasos, eres dueño de la casa en virtud de la venta.

2.3. ¿En qué casos es crucial el estudio de títulos de una casa?

El estudio de títulos de una casa es fundamental en la compra de casas usadas. Respecto a esto, debes tener especial cuidado y pesquisar si la casa está sujeta a hipotecas, tiene deudas pendientes, etc. 

Por el contrario, en el caso de tratarse de la venta de una casa nueva, lo más probable es que el estudio de títulos de dicho inmueble ya haya sido realizado.

2.4. ¿Es necesaria la firma del cónyuge para la venta de la casa?

Si el vendedor no está casado bajo régimen de sociedad conyugal, no es necesaria la autorización del cónyuge. Sin embargo, si el vendedor está sujeto a dicho régimen, sí requerirá la autorización de su cónyuge.

En el caso de que el vendedor que realice la venta se encuentre bajo el régimen de sociedad conyugal y no cuenta con la autorización de su cónyuge, la venta será considerada nula y sin efecto.

3. Compra en verde

3.1. ¿Qué es una compra en verde?

La compra en verde de una vivienda es la compra de un inmueble que está en proceso de construcción o bien, que se proyecta construir.

3.2. ¿Qué beneficios tiene la compra en verde?

La compra en verde trae los siguientes beneficios:

• Descuentos por el valor final de la vivienda.
• Elección de las mejores viviendas en términos de ubicación.
• Elección de vivienda con mayor metraje.
• Posibilidad de redistribución del espacio.

3.3. Compra en verde y promesa de compraventa

Cuando se compra en verde una vivienda, debe hacerse una promesa de compraventa.

La promesa de compraventa debe estar autorizada ante un notario. Además, se debe incorporar la póliza de seguro o boleta bancaria que garantiza la recuperación del dinero pagado y que deberá ser aceptada por el comprador. 

De acuerdo a lo anterior, la promesa de compraventa debe contener:

• Una póliza de seguro o boleta bancaria que garantiza la recuperación del dinero pagado ó,

• Una cuenta de ahorro o depósito a plazo a favor del vendedor y que se le entrega una vez que la propiedad se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces a nombre del comprador.

Ya sea la póliza de seguro o la boleta bancaria debe ser contratada por la inmobiliaria o empresa constructora que vende el bien raíz.

3.4. ¿Qué cubre la póliza de seguros?

La póliza cubre el pago entregado por concepto de pie a la constructora o inmobiliaria.

Respecto a los ahorros que se encuentran en una cuenta de ahorro o depósito a plazo, no es necesario que sean asegurados, ya que se entregarán una vez firmado el contrato de compraventa.

Así por ejemplo, si tengo una cuenta de ahorro con $5.000.000 y doy un pie de $2.000.000, la póliza del seguro será por los $2.000.000. 

De este modo, el valor de la póliza de seguro o de la boleta bancaria, será igual a la cantidad entregada en efectivo a la constructora o inmobiliaria que vende el bien raíz.

3.5. ¿Puedo perder mi dinero al hacer una compra en verde?

Si haces una compra en verde, no corres el riesgo de perder tu dinero. La ley actual  garantiza la recuperación del dinero pagado por concepto de pie si las inmobiliarias o empresas constructoras no cumplen con los compromisos establecidos en la firma del contrato de promesa de compraventa.

3.6. ¿Qué pasa si la inmobiliaria no cumple con la entrega?

Si la vivienda comprada en verde no es entregada por la inmobiliaria, el comprador puede cobrar el seguro de la póliza o hacer efectiva la boleta bancaria. Al hacer esto, el comprador recupera inmediatamente el dinero entregado a la constructora o inmobiliaria.

3.7. ¿Qué pasa si desisto de la compra en verde?

Hay que tener en cuenta que la mayoría de los contratos de promesa de compraventa establecen sanciones en casos como estos. De este modo, si desistes de la compra en verde es probable que pierdas el total o un porcentaje del dinero entregado.

3.8. ¿Cuándo la constructora/inmobiliaria puede hacer uso del dinero del pie?

La constructora o inmobiliaria puede hacer uso del pie de la compra en verde de inmediato, al tiempo que debe hacer entrega al comprador de una póliza de garantía o boleta bancaria por el mismo monto que ha recibido como pie.

3.10. ¿Qué es la responsabilidad civil extracontractual en la construcción?

La responsabilidad civil extracontractual aparece como un supuesto de responsabilidad contractual entre el constructor o arquitecto y el mandante o dueño de la obra que contrató, es sin embargo extendido a cualquiera víctima que sufre las consecuencias de la ruina total o parcial del edificio, según el Código Civil.

De acuerdo a esto, el Código Civil establece que el empresario constructor, que se encarga de toda la obra por un precio único prefijado, es responsable por un plazo de cinco años contados desde la entrega, en el caso de que el edifico perece o amenace ruina, completo o en parte, por fallas de la construcción, del suelo o de los materiales. Si los materiales han sido proporcionados por el dueño de la obra, hay responsabilidad sólo si el constructor por su oficio debía conocer el vicio (falla) o si efectivamente lo conoció y no avisó cuando correspondía.

Sólo si la ruina del edificio proviene, no por la construcción, sino por la culpa o negligencia del propietario en su conservación y reparación, el perjudicado debe demandar al propietario.

4. ¿Qué requisitos debe cumplir una propiedad para estar debidamente inscrita y regularizada?

4.1. ¿En qué casos puedo regularizar la propiedad?

Puedes regularizar la propiedad siempre y cuando estés en posesión de un inmueble que carece de un título de dominio inscrito. Además, la posesión se debe realizar sin interrupción por un período mínimo de cinco años.

4.2. ¿Cómo regularizar una propiedad por el Ministerio de Bienes Nacionales?

Para regularizar una propiedad tendrás que por el Ministerio de Bienes Nacionales:

1. Acreditar jurídicamente los requisitos exigidos por la ley. 

2. Se tendrá que comprobar la situación en terreno.

Al completar ambos procedimientos, se declarará que eres dueño regular de la propiedad y deberás inscribirla en el conservador respectivo.

4.3. ¿Cuál es el objetivo del procedimiento de regularización?

La finalidad del procedimiento de regularización es otorgarte la calidad de poseedor regular, que es el supuesto básico que te permitirá luego de un año adquirir el dominio de la propiedad.

4.4. ¿Cuáles son los requisitos que debo cumplir para regularizar la propiedad?

Para regularizar una propiedad deberás:

1.  Tener posesión material del inmueble, de manera continua y exclusiva por un tiempo no menor a cinco años.

2. No podrás tener ningún juicio pendiente con personas que te estén disputando el dominio o la posesión del inmueble.

3. El inmueble que deseas regularizar no podrá tener un avaluó fiscal superior a 800 UTM en caso de ser rural, ni mayor a 380 UTM en caso de ser urbano.

4. El inmueble no podrá tener límites difusos y sus límites deben ser aceptados por sus vecinos.

5. No basta con tener o ocupar el bien raíz.

4.5. ¿Qué documentos requiero para poder regularizar la propiedad?

• Certificado de nacimiento y fotocopia del carnet de identidad.

• Certificado vigente de avalúo fiscal del inmueble que indique su superficie. 

• Recibos de luz, agua, gas, etc. de los últimos años y de las contribuciones.

• La acreditación, en caso de corresponder, de la ejecución de mejoras efectuadas en el inmueble.

• Documentos o recibos de pagos de servicios que acrediten la posesión de más de cinco años, un certificado de residencia emitido por la Junta de Vecinos, Carabineros, colindantes del bien raíz, o de autoridades de la localidad.

• Una inscripción del dominio actual de la propiedad.

• Certificado de número en caso de ser un inmueble urbano.

• Un documento que justifique el origen de la posesión del inmueble.

4.6. ¿Cuál es el costo de regularizar una propiedad?

El costo es de aproximadamente $340.000, el que puede variar según la ubicación geográfica del inmueble, entre otros factores.

4.7. ¿Ante qué organismo debo presentar la solicitud?

Según la ubicación del inmueble, la solicitud la debes presentar ante:

•  La Secretaría Regional Ministerial. 

• La Oficina Provincial de Bienes Nacionales. 

5. ¿Por qué debo hacer una retasación de propiedades?

5.1. ¿Quiénes deben retasar sus inmuebles?

Es conveniente que tasen e informen el valor comercial de sus propiedades, todos aquellos contribuyentes que: 

• Sean personas naturales

• Con domicilio o residencia en Chile. 

• No sean contribuyentes sujetos al Impuesto de Primera Categoría. 

• Declaren su renta efectiva.

• Hayan adquirido el bien a partir del uno de enero del 2004.

5.2. ¿Solo debo hacer la retasación de propiedades adquiridas a partir del 2004?

Sí, deberás retasar las propiedades adquiridas sólo entre el 2004 y el 2014.

5.3. ¿Cuál es la ventaja de retasar los inmuebles que haya adquirido entre 2004 y el 2014?

Con la retasación de propiedades, los contribuyentes reflejan en su valor de adquisición el valor de mercado de sus propiedades, permitiendo disminuir la carga tributaria al momento de venderlas y evitar el pago del impuesto si una de ellas supera las 8.000 UF.

La ventaja de retasar los inmuebles es que al momento de vender la propiedad en cuestión (a contar del 1° de enero de 2017), el contribuyente podrá deducir del precio de la venta el valor de mercado de la propiedad al 29-09-2014, y no el valor pagado cuando el contribuyente adquirió el inmueble como señala la regla general.

Es decir, si compraste un departamento en 2006, que costó 2000 UF, y lo vendes el año 2050 por 12 mil UF, el SII va a calcular el precio de venta (12 mil UF), le va a restar el precio de compra (dos mil UF), y dirá que ganaste 10 mil UF. Con la retasación de propiedades, las primeras ocho mil UF estarán libres de impuesto y no deberás pagar nada por eso. Te quedará una ganancia de dos mil UF a las que se le aplicará el impuesto del 10%, es decir, tendrás que pagarle al fisco $ 5 millones (a UF de hoy).

5.4. ¿Hasta cuándo puedo retasar mi propiedad?

Puedes modificar la tasación de las propiedades adquiridas desde el 2004 a diciembre del año 2014.

6. IVA a las viviendas

6.1. ¿Qué establece la Reforma Tributaria 2014?

La Reforma Tributaria 2014 establece que el contribuyente que quiera vender una casa, deberá pagar impuestos si es que la venta supera los 8.000 UF.

Hay que tener en cuenta que antes de que la reforma fuese válida, la venta de casas estaba exenta de IVA. Además, establece que a partir del 2016 también deberás pagar impuestos si te dedicas a la venta de casas de forma habitual.

6.2. ¿Qué va a ocurrir a partir del 2016 en razón de la Reforma Tributaria?

Según la ley, a partir del año 2016 todas aquellas personas que se dediquen a la venta de casas de manera habitual (aunque no sean una constructora), deberán pagar IVA sin excepciones.

6.3. ¿Qué va a ocurrir a partir del 2017 en razón de la Reforma Tributaria?

A partir del 2017, al vender tu casa podrías pagar un impuesto que hasta ahora no debías pagar. Es decir, si vendes una casa estarás obligado a pagar un determinado impuesto global complementario o impuesto único con tasa del 10% a eleccion tuya. 

Si la ganancia de la venta es superior a 8.000 UF y la utilidad resulta menor a esas 8.000 UF, ésta quedará registrada y posteriormente se sumará a las utilidades que obtengas en virtud de futuras ventas. De este modo, si vendes una casa y recibes como utilidad 4.000 UF por dicha venta, no estarás obligado a tributar. 

Sin embargo, si luego vendes otra casa con una utilidad de 5.000 UF, se sumarán ambas ventas dando como resultado un valor de 9.000 UF. En este caso, deberás pagar un impuesto por esas 1.000 UF que superan el tope de las 8.000 UF que establece la ley. 

Todas las casas que hayas comprado con anterioridad al 2004, seguirán rigiéndose según la ley antigua.

6.4. ¿Qué ocurre si la casa que vendo la tengo en virtud de una herencia?

En el caso de las personas que paguen el impuesto a la herencia, podrán descontar dicho impuesto de forma directa del impuesto a la renta que eventualmente deberán pagar por la ganancia de la venta de la casa.