Juicios de Arrendamiento y Desalojo

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El contrato de arrendamiento, según nuestro Código Civil, es un contrato en que dos partes se obligan mutuamente, una a conceder el goce de una determinada cosa, a ejecutar una obra o a prestar un servicio, y la otra parte a pagar por cualquier de estas cosas, un determinado precio.

Por un lado, tenemos al arrendatario (quien paga), y por otro, el arrendador (el dueño de la cosa, quien realiza el servicio, o quien ejecuta la obra)

Por un lado, tenemos la obligación del arrendador de entregar la cosa a disposición del arrendatario, de ejecutar la obra, o bien de realizar el servicio de la manera que reza el contrato. Por otro lado, tenemos la obligación del arrendatario que consiste en pagar oportunamente por la cosa o el servicio prestado (pago mensual de la renta).

El arrendamiento, en general, se rige en primer lugar por leyes especiales (Ley sobre arrendamiento de predios urbanos en el caso de arrendamiento de predios urbanos). En su defecto o en subsidio, se regirá por las normas del Código Civil.

No es estrictamente necesario, sin embargo, se recomienda dejarlo por escrito cuando estamos hablando de arriendos en donde se ven involucrados montos relevantes (ej. arrendamiento de una casa).

Por otro lado, frente a un eventual incumplimiento, servirá también como un medio de prueba para probar la existencia del contrato.

La jurisprudencia ha determinado que, por ejemplo, no puede probarse el arrendamiento vía testigos a pesar de no existir la exigencia legal de escriturarlo.

El arrendador debe realizar un desahucio, que es la noticia anticipada del término del contrato de arrendamiento. Esto debe realizarse conforme a lo que prescribe la ley al respecto.

La Ley actual de arriendo dice que debe hacerse con a lo menos dos meses de anticipación, a falta de acuerdo entre las partes.

La ley establece una serie de formalidades al respecto. La manera de poner en conocimiento el desahucio a la otra parte es mediante notificación judicial o notificación realizada por un notario. Sin perjuicio de lo anterior, las partes pueden pactar dicho aviso por carta certificada. También, en el contexto de una demanda de término de contrato de arrendamiento que se puede interponer debido al incumplimiento del arrendatario del pago de las rentas, se puede solicitar el desahucio en un apartado de la demanda.

Tras la presentación de la demanda, el tribunal procederá a establecer una fecha de la audiencia al quinto día hábil de haber sido notificada la demanda. Inicia con una conciliación (para ver si las partes llegan a acuerdo), y a falta de dicha conciliación se procede a recibir la causa a prueba y ya rendida la prueba el juez queda en condiciones de fallar.

Generalmente es un plazo de quince días hábiles desde la notificación de la resolución judicial. Sin perjuicio de ello, el demandado podrá pedir una prórroga que no podrá pasar de treinta días, siempre y cuando haya un motivo grave que lo pueda justificar.

El arrendador no puede obligar al arrendatario a abandonar el inmueble mientras el contrato se encuentre vigente (siempre y cuando la propiedad no haya sufrido daños). La única forma de poner término al contrato de arrendamiento es haciéndolo acorde a las formalidades que prescribe nuestra ley.

Cuando un contrato de arriendo es de duración indefinida, es decir, se va pactando de mes a mes, el desahucio que realiza el arrendador sólo puede realizarse vía judicial o a través de una notificación de carácter personal que debe efectuar un notario público.

En este caso, el plazo de aviso será de dos meses a partir de la notificación y se aumentará en un mes por año completo que el arrendatario hubiere hecho ocupación efectiva del inmueble. El plazo junto con el aumento tiene un límite de seis meses, no podrá ser más que eso. En consecuencia el arrendatario deberá realizar la restitución del inmueble con anterioridad a la llegada del plazo. En caso de contratos con duración menor a un año, el arrendador solamente podrá solicitar vía judicial la restitución de dicho inmueble y la contraparte tendrá dos meses co

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