Todo sobre la Ley de Copropiedad en Chile

1.1. ¿Cómo acogerse a la ley de copropiedad inmobiliaria?

Para que un condominio o edificio pueda acogerse a la ley de copropiedad inmobiliaria, los copropietarios deberán organizar una asamblea donde deberán asistir personalmente o representados. En la asamblea deberán acordar lo siguiente:

• Formar un comité de administración.
• Elegir a un administrador.
• Dictar un reglamento.
• Abrir una cuenta bancaria exclusiva para la copropiedad.

Luego tendrán que presentar el primer reglamento de copropiedad redactado en la asamblea a la dirección de obras municipales que corresponda. Una vez que el director de obras municipales verifique que el condominio cumple con las normas exigidas por la ley y el reglamento, se extenderá el certificado que declara al edificio acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria.

Es importante destacar que el reglamento deberá respetar las normas y leyes expuestas en el artículo 4 del reglamento de la ley N°19.537. De acuerdo a esto último, el reglamento deberá respetar y cumplir con:

• La ley general de urbanismo y construcciones y su ordenanza general.
• Los instrumentos de planificación territorial.
• Las normas que regulan el área de emplazamiento del condominio.

1.2. Asambleas y quórum para las votaciones

La asamblea estará integrada por todos los copropietarios personal o debidamente representados. En ella, se discutirán y definirán todos los asuntos de interés de los copropietarios respecto a los bienes que son parte de la copropiedad. Existen asambleas ordinarias como extraordinarias.

• Asambleas ordinarias: Da cuenta de la administración y se discuten todos los temas de interés de los copropietarios, celebrándose al menos una vez al año. Los asistentes deben representar al menos el 60% de los derechos en el condominio en el caso de la primera citación. Sin embargo, en el caso de que haya que realizar una segunda citación porque no se alcanzó el quórum necesario, las decisiones se adoptarán con los que asistan.
• Asamblea extraordinaria: Sólo podrán tratarse los temas que se señalen en la citación y se celebrará cada vez que lo exijan las necesidades del condominio o a petición del comité de copropietarios que representen a lo menos 15% de los derechos en el condominio. Los asistentes deben representar al menos al 80% de los derechos en el condominio en el caso de la primera citación. En el caso de la segunda citación, será necesario un 60% de los copropietarios.

1.3. ¿Cómo se constituye el comité de administración?

La composición de un comité de administración debe considerar los siguientes aspectos y condiciones para la designación de sus miembros:

• Puede estar integrado por personas naturales que son propietarias en el condominio o sus cónyuges (no ambos a la vez).

• Puede estar integrado por los representantes de las personas jurídicas que son propietarias en el condominio y que cuentan con un mandato general de administración.

Esto no incluye a los arrendatarios. De acuerdo a esto, los arrendatarios sólo podrán participar en las asambleas con un poder otorgado por el propietario.

La Conformación de los Comités de Administración se realiza en asamblea ordinaria por mayoría de sus miembros. La Ley sólo establece un mínimo de 3 miembros, pero no un máximo. Los reglamentos de copropiedad respectivos, pueden contener una norma que permita designar un número mayor de miembros.

Para mayor información, te recomiendo revisar el artículo 21 y el artículo 24 inciso 3° del Reglamento de la misma Ley de la Ley 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria. Ambos contenidos en el Decreto Supremo N° 46 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.

1.4. ¿Cómo se nombra al administrador?

Cualquier persona natural o jurídica puede ser administrador. De acuerdo a esto, no es requisito ser copropietario para cumplir dicha función.

El administrador debe ser nombrado por la asamblea de copropietarios. En el caso de que no se haya nombrado un administrador, la persona responsable de asumir sus funciones será el presidente del comité de administración.

1.5. Funciones del administrador

Las funciones del administrador serán determinadas por la misma asamblea y quedarán contenidas en el reglamento de copropiedad. De acuerdo a lo anterior, las funciones más comunes son:

• Cobrar los gastos comunes.
• Enfrentar juicios en representación de los copropietarios.
• Mantener los bienes comunes.
• Avisar sobre eventos relevantes relacionados a la mantención de los bienes comunes.

1.7. Unidades de Justicia Vecinal

Las Unidades de Justicia Vecinal es un programa desarrollado por el Ministerio de Justicia que busca acercar a la ciudadanía mediante la resolución de conflictos vecinales y comunitarios de una manera más ágil, transparente y eficiente.

2. Reglamento de copropiedad, ¿Qué es y para qué sirve?

2.1. El reglamento de copropiedad y relación entre copropietarios

Como señalé antes, el reglamento de copropiedad regula las relaciones entre vecinos dadas en los edificios y condominios.

Existen diferentes mecanismos para asegurar el cumplimiento del reglamento de copropiedad. Así por ejemplo, dentro de los más comunes están las multas. De acuerdo a esto, las multas pueden estar definidas en el mismo reglamento o las puede fijar el juez de policía local correspondiente. Siempre que el administrador del edificio haya solicitado dicha sanción al efecto.

Es importante considerar que se pueden conocer y discutir ante y por el juez de policía local todos los problemas relacionados a la aplicación de multas o sanciones. Para esto, sólo será necesario dirigirse al juez de policía local de la comuna en donde tenga residencia la asamblea y el comité de administración.

3. Gastos Comunes

3.1. ¿Cómo se calculan los gastos comunes?

Los gastos comunes se calculan dividiendo el total de egresos de una comunidad en la cantidad de m² de espacios habitables, aplicado al tamaño de cada departamento.

Los egresos de una comunidad corresponden a los siguientes gastos ordinarios:

• Pagos administrativos.
• Mantención.
• Reparación.
• Uso y consumo.
• Gastos extraordinarios.

De acuerdo a lo anterior, para calcular los gastos comunes debemos dividir el total de gastos de la comunidad mencionados, en la cantidad de metros cuadrados habitables. Es importante que al momento de calcular los gastos comunes consideres el tamaño de cada departamento.

3.2. El fondo de reserva y sus usos

El fondo de reserva es un especie de ahorro que se utiliza para:

• La reparación de bienes de dominio común.
• La certificación periódica de las instalaciones de gas.
• La certificación de ascensores verticales, inclinados o funiculares.
• La certificación de montacargas y escaleras o rampas mecánicas y sus instalaciones.
• Los gastos comunes urgentes o imprevistos.

El fondo de reserva se alimenta de los porcentajes de recargo sobre los gastos comunes, de las multas aplicadas según el reglamento de copropiedad inmobiliaria y de los intereses que pagan las personas que presentan atrasos con el pago de los gastos comunes.

A lo anterior, hay que sumar los aportes que hacen los titulares de derechos exclusivos de uso y goce sobre bienes comunes y los ingresos que recibe la comunidad por la enajenación, arrendamiento o gravamen de ciertos bienes comunes que pueden ser objeto de dichos actos.

3.3. Responsabilidad en el cobro de los gastos comunes

El cobro de los gastos comunes quedará a cargo del administrador del condominio. De acuerdo a esto, es el administrador el encargado de dar los avisos correspondientes, así como presupuestos estimativos que facilitan el cobro de estos gastos.

Para mayor información te recomiendo revisar el artículo N°6 la ley N°19.537.

4. Cobranza de gastos comunes

4.1. Política de cobranzas en el reglamento de copropiedad y medidas prejudiciales

El reglamento de copropiedad debe establecer un procedimiento previo de cobranza judicial expresado en el reglamento de copropiedad y aprobado en la asamblea ordinaria.

De acuerdo a lo anterior, algunas de las medidas pueden contemplar multas, intereses e incluso el corte de suministros básicos como agua, gas y luz. Respecto a este último, el corte de luz se efectuará siempre y cuando no se haya cumplido el pago de los gastos comunes por 3 períodos continuos o discontinuos.

4.2. Cobranza judicial de gastos comunes

El cobro judicial de los gastos comunes se rige por las reglas del juicio ejecutivo.

El juicio comenzará con la presentación de la demanda ante el juzgado civil competente en el lugar donde se encuentre establecido el condominio. Para esto, deberá notificarse al demandado, con lo que se podrá iniciar el embargo de sus bienes.

El demandado tendrá un plazo que parte desde los 4 días desde la notificación para ejercer sus defensas. Para esto, el demandado podrá fundamentar su defensa únicamente en lo dispuesto en el artículo 464 del Código de Procedimiento Civil. Si sus defensas son desechadas o si no interpone defensa alguna, se seguirá adelante con la ejecución rematando los bienes del deudor, y haciéndose pago el acreedor con lo que resulte de dicha subasta.

La duración de este juicio dependerá de la rapidez con que se efectúe la notificación de la demanda, así como también de si el demandado opone o no defensas respecto de la demanda. Considerando esto, la duración del juicio puede fluctuar entre 3 meses y un año, o incluso más.

Para mayor información, te recomiendo revisar el artículo 434 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.